1- zoning by-law چیست ؟
در چه مواردی تفاضای rezoning باید انجام گیرد و چه كسی آن را تأیید میكند؟
Zoning by-law طریقه استفاده از زمین را در مناطق مختلف شهری كنترل میكند و به طور دقیق مشخص میكند كه:
• كاربری زمین چیست.
• ساختمان و سازه های دیگر در كجای زمین باید طراحی و اجرا شوند.
• نوع ساختمانهایی كه مجاز هستند در زمین مورد نظر ساخته شوند.
• سایز زمین، تعداد پاركینگ مورد نیاز، ارتفاع ساختمان و فاصله ساختمان تا خیابان و .....طرح جامع شهری یا official plan سیاستهای كلی برای اینكه زمین مورد نظر در آینده چه كاربری داشته باشد مشخص میكند.
Zoning by -law سیاستهای منطبق با طرح جامع شهری را اجرا و آن را برای استفاده روزمره عموم مردم آماده مینماید. Zoning by -law شامل قوانین مشخصی هست كه به طور قانونی قابل اجرا هستند.
ساخت و ساز یا هر گونه بازسازی كه مطابق zoning by-law نباشد مجاز نیست و شهرداری مجوز ساخت صادر نخواهد كرد.
شهرداریهای مختلف zoning by -law متفاوت دارند كه شهر را به كاربریهای مختلف تقسیم كرده است.
اگر مالک میخواهد كه ساخت و ساز را در جهتی پیش ببرد كه مغایربا zoning by-law باشد باید برای rezoning اقدام كند كه به آن zoning by -law amendment هم میگویند.
تایید پرونده rezoning بستگی به council دارد اما اگر این پرونده مطابق با برنامه جامع شهری یا officials plan نباشد به official plan amendment هم نیازمندیم.
در مرحله اول شما باید فرم را پر كنید و هزینه مربوطه را هم پرداخت نمایید.
اگر council به هر دلیلی درخواست شما را برای rezoning رد كند شما میتوانید به Ontario municipal board یا OMB مراجعه نمایید.
OMB یك ارگان مستقل است كه مسئول رسیدگی به شكایات رسیده از شهرداریها میباشد.
٢- كجا میتوانید فرم rezoning را دریافت نمایید؟
این فرم در تمام وبسایت های شهرداری شهرهای مختلف به صورت آنلاین موجود است. قبل از اینكه برای rezoning اقدام نمایید، شما باید با كارمندان شهرداری در بخش مربوطه مشورت نمایید. آنها به شما مراحل ان و اینكه چطور باید اقدام كنید و چه مداركی لازم است را توضیح خواهند داد.
٣- مراحل rezoning :
وقتی برای rezoning اقدام میكنید هزینهای را برای ابتكار باید در نظر بگیرید كه كارمندهای شهرداری آن را به طور دقیق برای شما محاسبه میكنند. همچنین فرم مربوطه را هم باید پر كنید. هرچه اطلاعات دقیقتری را در فرم بنویسید احتمال تاخیر در مرور پرونده كمتر میشود.
اگر پرونده شما ناقص باشد یا اطلاعات كامل را ارائه نكرده باشید، پرونده تا زمان تكمیل نهائی مرور نخواهد شد.
شهرداری معمولا از طریق نصب پلاكارد در سایت و از طریق پست به همسایگان شما تا شعاع ١٢٠ متری ، زمان ملاقات عمومی در شهرداری برای تصمیم گیری در مورد پرونده شما را اطلاع میدهد.
زمانی كه council در مورد پرونده شما تصمیم میگیرد نتیجه را تا حداكثر ١٥ روز به شما و همسایگانتان تا شعاع ١٢٠ متر اطلاع میدهد. شما به عنوان مالک ٢٠ روز مهلت دارید تا شكایت خود را از تصمیم نهائی ارائه نمایید. شكایت شما حداكثر تا ١٥ روز بعد به OMB فرستاده میشود.
٤- چگونه در خواست rezoning ارزیابی میشود؟
زمانی كه درخواست rezoning آرائه میشود، council آن را در مورد:
• تطابق با برنامه شهری و كاربری های همجوار میسنجد.
• تناسب زمین برای كاربری در نظر گرفته شده مثل سایز و شكل زمین مورد بررسی قرار میگیرد.
• كافی بودن آب شهری برای مصرف مورد نظر ، فاضلاب ،... بررسی میشود.
• انواع دسترسی به سایت بررسی میشود.
لطفا توجه داشته باشید كه تمام آنچه كه در بالا آورده شد گزینشی از مراحل و قوانین rezoning است كه ممكن است این قوانین در شهرداریهای مختلف متفاوت باشند.