با توجه به افزایش 30 درصدی قیمت مسکن در تورنتو در طول 12 ماه گذشته، و اینکه قیمت‌ها در ونکوور نیز در چندین سال متوالی افزایش یافته است، بسیاری از کارشناسان از این موضوع ناراحت و در پی تثبیت سلامت اقتصادی هستند، نتیجتا بانک مرکزی کانادا دو دوره متوالی در سه ماه گذشته نرخ بهره پایه را افزایش داد. اما آیا این تصمیمات به اندازه کافی بوده است تا جلوی سقوط بازار مسکن کانادا را بگیرد؟
پنج دلیل بسیار مهم وجود دارد که سرمایه‌گذاران نباید انتظار داشته باشند تغییرات بازار مسکن کانادا تقریبا همانند 10 سال پیش آمریکا خرد کننده از آب درآید.
۱: ایالات متحده به مردم در مالکیت خانه کمک می‌کند
در آمریکا، سیاست دولت فدرال تشویق فعال مالکیت خانه می‌باشد، در حالی که در کانادا، سیاست‌ها برای تشویق دسترسی به مسکن طراحی شده‌اند، و بطور وضوح در قوانین، مالکیت خانه ارجحیتی بر اجاره کردن یا اجاره دادن، ندارند. بدین ترتیب طبیعی است که مثلا کاستن میزان وام مسکن از مالیات سالیانه خانواده‌ها، نوعی انگیزه برای مالکیت خانه در آمریکا را بوجود آورد که این به خودی خود می‌تواند منجر به قیمت کاذب شود
۲: بازار مسکن کانادا به طور مستقیم توسط دولت فدرال کنترل می‌شود
در ایالات متحده، دو شرکت خصوصی مسئول تضمین اوراق بهادار وام مسکن و فراهم آوردن پایداری کلی سیستم بودند/هستند. در زمان بحران مالی، دو شرکت "فانی ما" و "فردی مک" به طور خصوصی اداره می‌شدند و بصورت "ضمنی" تحت حمایت دولت فدرال قرار داشتند با این حال، هنگامی که مشکلات سرباز زد سرمایه‌گذاران متوجه شدند که بین تضمین ضمنی و حمایت مستقیم چقدر تفاوت است. در کانادا برای تامین بیمه و ثبات، شرکت سی‌ام‌اچ‌سی وجود دارد که "بطور مستقیم" متعلق به دولت فدرال کانادا است.
۳: کانادا اجازه وام‌های غیر کامل را نمی‌دهد
در کانادا، وام‌های گوناگون معمولا "وام کامل" هستند، به این معنی که وام گیرنده همچنان مسئول پرداخت وام در هر حالت (از جمله ورشکستگی) خواهد بود، این باعث می‌شود که وام‌گیرنده هرکاری که می‌تواند انجام دهد تا اموالش را از دست ندهد. در بسیاری از ایالت‌های آمریکا از وام‌های غیر کامل استفاده می‌کنند، یعنی در صورت ورشکستگی وام‌گیرنده، وی می‌تواند خانه را رها کند بدون آنکه مسئولیت بیشتری داشته باشد، در نتیجه وام‌گیرنده با شرایط روز، خانه و مشکلاتش تنها می‌ماند. بنابراین وام‌گیرنده می‌تواند با بی‌مسئولیتی کامل از زیر بار پرداخت فرار کند و چرخه بازپرداخت اقتصادی از هم فرو بپاشد.
۴: کانادا محدودیت‌های سخت‌تری در مورد بیمه وام مسکن دارد
قوانین کانادا از صدور وام‌های مسکن بدون بیمه در صورتی که وام بیش از 80٪ ارزش اموال وام‌گیرنده باشد، جلوگیری به عمل می‌آورد. و بیمه‌ای که از سی‌ام‌اچ‌سی تهیه می‌کنید کل مبلغوام را در کل زمان وام پوشش می‌دهد. این موضوع در آمریکا کمی متفاوت است: در حالی که بسیاری از وام‌دهندگان برای تضمین بازپس گرفتن پولشان بیمه نیاز دارند، از نظر قانونی اجباری به داشتن این بیمه ندارند. بعلاوه در آمریکا، بیمه وام مسکن قسمتی از وام (اغلب 20 تا 30 درصد) را پوشش می‌دهد، و نه کل مبلغ وام را؛ و به محض این که مبلغ وام از 78 درصد قیمت خرید کمتر می‌شود، خودبخود، لغو می‌گردد.
۵: فقدان وام‌دهندگان با ریسک بالا
در کانادا موسساتی که وام‌دهنده به وام‌گیرندگان با ضریب ریسک بالا هستند وجود ندارند و یا سهم‌شان از بازار وام مسکن بسیار کوچک است.
درحالیکه در ایالات متحده، قبل از بروز بحران مسکن، این چنین موسساتی 23.5 درصد از کل بازار وام مسکن را در اختیار داشتند. به طور کاملا مشخص در بازار امروز مسکن کانادا، کمتر از 5 درصد از وام مسکن‌های موجود جزو این دسته هستند که همین امر به طور قابل توجهی خطر سقوط بازار املاک را کاهش می‌دهد.
نتیجه
صرف نظر از اینکه چگونه به آن بنگرید، افزایش نرخ بهره برای آیندۀ بازار مسکن در کانادا نشانه خوبی نیست. و در عین حالی که امروزه تخلفات صورت گرفته در بازار خیلی پایین‌تر از میانگین‌های آن در دهه‌های گذشته هستند، با این حال امکان دارد در این بازار قیمت کاذبی که به سقوط بیانجامد هم، وجود داشته باشد.
صاحبان خانه‌های فعلی و آینده باید با احتیاط بیشتری به بازار املاک نگاه کنند. کسانی که هشدار می‌دهند سقوط نزدیک و بزرگ (مانند 10 سال پیش آمریکا) اتفاق می‌افتد، چندان امکان‌پذیر نمی‌نماید
 |
