سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در آمریکا در پنجاه سال اخیر محبوبیت روزافزونی داشته و به یکی از روش‌های رایج سرمایه‌گذاری تبدیل شده است. هر چند این بازار فرصت‌های زیادی برای رسیدن به سود هنگفت در خود دارد، اما خرید و مالکیت املاک بسیار پیچیده‌تر از خرید سهام و اوراق قرضه است. در این مقاله صرفا به موضوع خرید خانه نمی‌پردازیم و املاک و مستغلات را نوعی سرمایه‌گذاری می‌بینیم. سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات حوزه خاصی است که به برنامه‌ریزی و راهبردهای خلاقانه نیاز دارد.
در این‌جا 10 راه را برای سرمایه‌گذاری در املاک Tampa bay area را به شما معرفی می‌کنیم:
لطفا روی عکس تبلیغاتی کلیک کنید؛ ادامه مطلب پس از این تبلیغات
در این‌جا 10 راه را برای سرمایه‌گذاری در املاک Tampa bay area را به شما معرفی می‌کنیم:
لطفا روی عکس تبلیغات زیر کلیک کنید؛ ادامه مطلب پس از این تبلیغات
- سرمایه‌گذاری در ملک استیجاری: قدمت این نوع سرمایه‌گذاری به قدمت مالکیت خانه است. در این روش، ملکی می‌خرید و آن را به مستأجر اجاره می‌دهید. مالک یا صاحب‌خانه مسئول پرداخت وام مسکن (mortgage)، مالیات، و هزینه‌های تعمیر و نگهداری ملک است. در حالت مطلوب، اجاره ملک به حدی هست که همه این هزینه‌ها را جبران کند. هم‌چنین، مالک می‌تواند برای رسیدن به سود ماهانه هزینه بیشتری مطالبه کند، اما روش معمول این است که مالک حوصله کند و اجاره را فقط به اندازه پوشش این مخارج تعیین کند تا وام تسویه شود و در این زمان است که بخش بزرگی از اجاره برای مالک سود محسوب خواهد شد. به علاوه، این امکان هم وجود دارد که ارزش ملک در طول دوره بازپرداخت وام افزایش پیدا کند و به این ترتیب مالک دارایی باارزش‌تری در اختیار داشته باشد.
- گروه سرمایه‌گذاری املاک: گروه‌های سرمایه‌گذاری املاک نوعی صندوق سرمایه‌گذاری مشترک کوچک برای املاک استیجاری هستند. اگر مایلید ملک استیجاری داشته باشید، اما حوصله دردسرهای صاحب‌خانگی را ندارید، این گزینه برای شما مناسب است. شرکت چند بلوک آپارتمانی یا مجتمع را می‌خرد یا می‌سازد و سپس سرمایه‌گذارها می‌توانند از طریق شرکت (و عضویت در گروه) این خانه‌ها را بخرند. هر سرمایه‌گذار می‌تواند یک یا چند واحد مستقل بخرد، اما مسئولیت مدیریت کل واحدها (تعمیر و نگهداری، درج آگهی برای واحدهای خالی، و گفتگو با مستأجرهای جدید) بر عهده شرکتی است که گروه سرمایه‌گذاری را مدیریت می‌کند. شرکت در قبال مدیریت این امور درصدی از اجاره ماهانه را برمی‌دارد.
- دست‌به‌دست کردن و معامله املاک(Flipping) : این کار بخش هیجان‌انگیز سرمایه‌گذاری در املاک است. همان‌طور که معامله‌گران بازار بورس و اوراق بهادار با سرمایه‌گذارانی که فقط خریدار هستند فرق زیادی دارند، معامله‌گران املاک هم با صاحب‌خانه‌هایی که خانه را می‌خرند و نگه می‌دارند تفاوت زیادی دارند. آنها املاک را با هدف حفظ ملک برای مدتی کوتاه (معمولا کمتر از سه تا چهار ماه) می‌خرند به امید این که با فروش ملک به سود برسند. نام دیگر این روش دست‌به‌دست کردن ملک (flipping) است و مبنای آن خرید املاکی است که افت ارزش یا خواهان زیادی دارند.
- صندوق یا تراست سرمایه‌گذاری در املاک: قدمت املاک و مستغلات به دوران غارنشینی و زمانی برمی‌گردد که اجدادمان غریبه‌ها را از فضای تحت تملک خود بیرون می‌کردند، و از این رو عجیب نیست که وال‌استریت معامله املاک را در قالب اسناد مالی با قابلیت خرید و فروش عمومی ممکن ساخته است. صندوق یا تراست سرمایه‌گذاری املاک (REIT) زمانی تأسیس می‌شود که یک شرکت (یا تراست) با استفاده از پول سرمایه‌گذاران، املاک درآمدزا را خریده و مدیریت می‌کند. تراست‌ها هم مثل انواع سهام در بازارهای عمده بورس خرید و فروش می‌شوند. شرکت باید 90 درصد سود مشمول مالیات خود را در قالب سود سهام پرداخت کند تا بتواند جایگاه خود را به عنوان تراست حفظ کند. با این کار نیازی به پرداخت مالیات بر درآمد شرکت نخواهد بود، در حالی که یک شرکت معمولی باید برای سود خود مالیات بپردازد و سپس درباره توزیع سود سهام پس از کسر مالیات تصمیم بگیرد.
- اهرم مالی (leverage): سرمایه‌گذاران با سرمایه‌گذاری در املاک به جز تراست یا صندوق سرمایه‌گذاری به ابزار دیگری هم دست پیدا می‌کنند که از دسترس سرمایه‌گذاران بورس خارج است. این قابلیت اصطلاحا اهرم مالی نام دارد. برای خرید سهام، باید در زمان سفارش کل مبلغ سهام پرداخت شود. حتی در صورت خرید اعتباری (buy on margin)، مبلغی که خریدار سهام می‌تواند وام بگیرد بسیار کمتر از وامی است که برای املاک داده می‌شود. در بیشتر وام‌ها، 25 درصد پیش‌پرداخت لازم است. اما بسته به محل زندگی‌تان، انواع دیگری از وام هم هست که 5% پیش‌پرداخت می‌خواهد. یعنی، با این روش تنها با پرداخت بخشی از ارزش کل ملک، می‌توان تملک کل ملک و ارزش سهام آن را در دست گرفت. البته، در نهایت کل مبلغ مسکن در زمان خرید با استفاده از وام پرداخت می‌شود، اما از همان زمان امضای اسناد و قراردادها، ملک در اختیار خریدار قرار می‌گیرد. در این‌جا چند نوع سرمایه‌گذاری در املاک را بررسی کردیم. اما شاید حدس زده باشید که این‌ها فقط بخش کوچکی از گزینه‌های موجود هستند. در هر مورد که گفته شد، انواع و اقسام متفاوت سرمایه‌گذاری وجود دارد. سرمایه‌گذاری در املاک هم مثل اشکال دیگر سرمایه‌گذاری سود بالقوه بالایی دارد، اما این سود تضمین‌شده نیست. در این نوع سرمایه‌گذاری نیز باید در انتخاب دقت کرد و پیش از اقدام عملی، هزینه‌ها و منافع را سنجید.
- تصمیم‌گیری درباره نوع ملک: در صورت سرمایه‌گذاری مستقیم، سرمایه‌گذار باید بازار هدف خود را مشخص کرده و آن را به دقت بررسی کند. مرحله بعد هدف‌گزینی بر مبنای طرح کسب‌وکار و ایجاد سازوکار مناسب برای رسیدن به اهداف است. در مرحله آخر، سرمایه‌گذار برای رسیدن به هدف باید هر روز گام‌هایی معقول و منطقی بردارد؛ مثلا، گفتگو با فروشندگان، مالکان، و کارشناسان املاک و مستغلات.
- بیمه و انجام اقدامات احتیاطی برای مقابله با خسارات احتمالی: سرمایه‌گذارها باید پولی را برای پوشش هزینه اتفاقات پیش‌بینی نشده کنار بگذارند. با افزایش حجم و تعداد املاک، باید پول نقد کافی را جهت بازسازی 10 تا 15 درصد املاک در هر سال تأمین کرد. خود را از قبل برای اتفاقات پیش‌بینی‌نشده آماده کنید. برای بهترین حالت برنامه‌ریزی کنید اما برای بدترین شرایط آماده باشید. بیمه ضامن واقعی دارایی است.
- توجه به تفاوت سرمایه‌گذاری مستقیم و سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک و مستغلات: اگر نمی‌دانید بین سرمایه‌گذاری مستقیم و سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک و مستغلات موسوم به تراست (trust) کدام را انتخاب کنید، پیامدهای مالیاتی را در نظر بگیرید. کسورات مالیاتی و مالیات بر عواید سرمایه از نظر بسیاری از سرمایه‌گذاران بخش مهمی از بازدهی مورد انتظار سرمایه‌گذاری در املاک است.
- حساب نکردن روی منزل شخصی:. خیلی‌ها وسوسه می‌شوند خانه شخصی خود را نوعی سرمایه‌گذاری ببینند. اما مالیات بر اموال، هزینه‌های انجمن‌های مالکان، بیمه تعمیر و نگهداری، و سایر هزینه‌ها با افزایش ارزش ملک سربه‌سر می‌شود. درآمد حاصل از منزل شخصی به اندازه درآمد حاصل از سایر سرمایه‌گذاری‌ها نیست. سرمایه‌گذاری در املاک باید درآمدزا باشد یا با لحاظ همه هزینه‌ها باعث افزایش ارزش شود. این حالت در مورد مسکن شخصی صدق نمی‌کند.
- توجه به علایق نسل جدید: آینده بازار املاک در دست نسل جدید است، و به همین دلیل بهتر است ببینیم این نسل کجا می‌رود و در چه نقاطی خانه می‌خرد.
 |
