تماس تلفنی بسیاری از شما دوستان عزیز برای اینکه بدانید برای میزان وامی که می‌خواهید آیا qualify می‌شوید یا نه؟ دو تا از ratioهای بسیار مهم که lenderها برای qualify کردن clientها مد نظر می‌گیرند را امروز با هم review می‌کنیم. با ما باشید با یک جمع و تفریق ساده.
همانطور که گفتم دو تا از ratioهای بسیار مهم که مد نظر می‌گیریم total debt service ratio و growth service ratio است، که امروز با یک مثال این محاسبه را با همدیگر review می‌کنیم. فرض می‌کنیم که قیمت خرید یک property رنج 550 تا 600 است برای این property ماهانهmortgage payment 2100 در نظر گرفته شده، property tax 4200، hitting cost را معمولا 100 دلار lenderها per month در نظر می‌گیرند، اگر condo fee داشته باشیم که در این مثال ما، ما condo fee را involve کرده‌ایم و 300 دلار condo fee در نظر گرفته‌ایم، که حالا به شما توضیح می‌دهم توی محاسبه condo fee را چطوری محاسبه می‌کنیم و بقیه هزینه‌های ثابتی که یک فرد در ماه دارد که برای total debt service ratio مدنظر گرفته می‌شود. income این مثال و client ما 95000 تا است که اینجا می‌بینید، خوب حالا بیایید و با همدیگر یک محاسبه ضرب و تفریق ساده را با هم انجام دهیم.
خوب growth service ratio چطوری محاسبه می‌شود؟ monthly housing cost حالا برای monthly housing cost ما چه فاکتورهایی را در نظر می‌گیریم؟ اولین و مهمترین فاکتورmortgage payment ما است. پس عدد mortgage payment را که بر اساس ماهانه تعریف شده است را اینجا اضافه می‌کنیم 2100 تا، به اضافه property tax 4200 که سالانه است و تقسیم بر 12 برای ماهانهproperty tax عدد 350 می‌شود، و hitting cost ماهانه 100 دلار تخمین زده شده در این property و چون اینجا ما در مثالمان condo داریم 300 دلار ماهانه condo fee هست که بیشتر lenderها 50% از condo fee را مدنظر می‌گیرند، که تقسیم بر دو می‌شود 150 تا condo fee، و برای service ratio کهmonthly housing cost است، این تقسیم بر income ماهانه آن فرد می‌شود.
همانطور که به شما گفتم income این فرد 95000 تا است که تقسیم بر 12 می‌کنیم و ماهانه‌اش را برای service ratio ما consider می‌کنیم برای ماهانه income این فرد عدد 7916 تا در نظر می‌گیریم. مجموع housing cost تقسیم بر درآمد ماهانه یک فرد total growth debt service ratio را به ما می‌دهد که growth service ratio ما در در این مثال 2700 تا تقسیم بر 7916 تا عددی که به ما می‌دهد، عدد 34% و این عددی است که برایgrowth service ratio ما در نظر گرفته شده است. خوب ما می‌دانیم growth service ratio بسیاری از lenderها عددی که ماکزیمم برایش در نظر می‌گیرند 35 درصد است و وقتی می‌گوییم که service ratio باید توی guide line باشد، یعنی زیر 35% وup to 35% باشد. وقتی برای این مثال ما 34% داریم پس این شرایط client با این service ratio توی guide line ما است و بر اساس growth آن qualify می‌شود.
حالا برویم با هم و ratio دیگری که total debt ratio است را با هم review کنیم. برایtotal debt ratio ما growthمان را که به دست آوردیم عدد growthمان که از housing costمان بوده است را دوباره اینجا اضافه می‌کنیم که 2700 تا بوده این عدد را به اضافه مابقی liability ثابتی که یک فرد دارد در نظر می‌گیریم، مثل car loan، مثل student loan و credit cardی که balance دارد.credit card balance را چطور در نظر می‌گیریم؟ معمولا 3% از balance، credit card را برای qualification استفاده می‌کنیم. در این مثال ما clientمان credit card را با balance 5000 تا دارد که 3% از آن را برای ratio ما مورد نظر داریم، که 150 دلار است. خوب coastهایی که اینجا وجود دارد، housing cost را که already اضافه کردیم، مابقی آن car payment است که 300 دلار در ماه می‌دهد، 150دلار بابتcredit cardش می‌دهد و 100دلار بابت student loanش می‌دهد و مجموع اینها 3250 به income ماهانه‌ای که از قبل همین عدد را داشتیم ضرب در 100، عددی که به ما می‌دهد 41% است. خوب همانطور که می‌بینیم total debt service ratio ما دقیقا توی guideline ما است و بعضی از lenderها ماکزیمم تا 44% را حساب می‌کنند، (بین 42 تا 44 درصد). ما با شرایط exception اینجا برخورد نمی‌کنیم، شاید با شرایط exception شما بتوانید با ratio بالاتر‌ی با توجه به شرایط client، qualify بشوید، ولی درstandard policy باید ratio توی guideline باشد و این client با توجه به ratio که دارد هم growth و همtotal debt service ratio می‌تواند برای این عدد خرید و mortgage که درخواست می‌کند qualify بشود.
نکته مهمی که شما باید اینجا درنظر داشته باشید و بسیاری از افراد سوال می‌کنند که من هزینه‌های دیگری در ماه دارم، مثل اینترنت، مثل cell phone و حتی Car insurance چرا اینها را در ratio ما محاسبه نمی‌کنیم؟ سوال بسیار خوبی است، منتهی دلیل اینکه service ratio را توی guideline باید نگه دارید یعنی زیر 42 تا 44 درصد و مابقی این percentage می‌ماند برای بقیه هزینه‌های ثابتی که شما در طول ماه می‌توانید داشته باشید و آن هزینه‌ها را باید بتوانید با شرایط Incomeتان cover کنید. نکته دیگری هم که باید مد نظر داشته باشید، افرادی که child support دارند و حتی افرادی که paymentهایی بابت spousal support باید بدهند، این دو تا payment توی ratio ما محاسبه می‌شود و خارج از این محاسبات قرار نمی‌گیرد و definitely ما آنها را به عنوان total debt service ratio که شما در ماه باید پرداخت کنید مد نظر می‌گیریم.
خوب امیدوارم که با این مثال ساده و calculation شما توانسته باشید محاسبه کنید که آیا با شرایط استاندارد خودتان، برای گرفتن آن مبلغ وام می‌توانید qualify بشوید یا نه؟
ممنونم از توجه و همراهی شما، باز در این زمینه هر سوالی داشتید می‌توانید با direct number من تماس داشته باشید، خوشحال می‌شوم که بتوانم در زمینه mortgage financing کمکتان کنم.
روز خوش، خدانگهدار.
همانطور که گفتم دو تا از ratioهای بسیار مهم که مد نظر می‌گیریم total debt service ratio و growth service ratio است، که امروز با یک مثال این محاسبه را با همدیگر review می‌کنیم. فرض می‌کنیم که قیمت خرید یک property رنج 550 تا 600 است برای این property ماهانهmortgage payment 2100 در نظر گرفته شده، property tax 4200، hitting cost را معمولا 100 دلار lenderها per month در نظر می‌گیرند، اگر condo fee داشته باشیم که در این مثال ما، ما condo fee را involve کرده‌ایم و 300 دلار condo fee در نظر گرفته‌ایم، که حالا به شما توضیح می‌دهم توی محاسبه condo fee را چطوری محاسبه می‌کنیم و بقیه هزینه‌های ثابتی که یک فرد در ماه دارد که برای total debt service ratio مدنظر گرفته می‌شود. income این مثال و client ما 95000 تا است که اینجا می‌بینید، خوب حالا بیایید و با همدیگر یک محاسبه ضرب و تفریق ساده را با هم انجام دهیم.
خوب growth service ratio چطوری محاسبه می‌شود؟ monthly housing cost حالا برای monthly housing cost ما چه فاکتورهایی را در نظر می‌گیریم؟ اولین و مهمترین فاکتورmortgage payment ما است. پس عدد mortgage payment را که بر اساس ماهانه تعریف شده است را اینجا اضافه می‌کنیم 2100 تا، به اضافه property tax 4200 که سالانه است و تقسیم بر 12 برای ماهانهproperty tax عدد 350 می‌شود، و hitting cost ماهانه 100 دلار تخمین زده شده در این property و چون اینجا ما در مثالمان condo داریم 300 دلار ماهانه condo fee هست که بیشتر lenderها 50% از condo fee را مدنظر می‌گیرند، که تقسیم بر دو می‌شود 150 تا condo fee، و برای service ratio کهmonthly housing cost است، این تقسیم بر income ماهانه آن فرد می‌شود.
همانطور که به شما گفتم income این فرد 95000 تا است که تقسیم بر 12 می‌کنیم و ماهانه‌اش را برای service ratio ما consider می‌کنیم برای ماهانه income این فرد عدد 7916 تا در نظر می‌گیریم. مجموع housing cost تقسیم بر درآمد ماهانه یک فرد total growth debt service ratio را به ما می‌دهد که growth service ratio ما در در این مثال 2700 تا تقسیم بر 7916 تا عددی که به ما می‌دهد، عدد 34% و این عددی است که برایgrowth service ratio ما در نظر گرفته شده است. خوب ما می‌دانیم growth service ratio بسیاری از lenderها عددی که ماکزیمم برایش در نظر می‌گیرند 35 درصد است و وقتی می‌گوییم که service ratio باید توی guide line باشد، یعنی زیر 35% وup to 35% باشد. وقتی برای این مثال ما 34% داریم پس این شرایط client با این service ratio توی guide line ما است و بر اساس growth آن qualify می‌شود.
حالا برویم با هم و ratio دیگری که total debt ratio است را با هم review کنیم. برایtotal debt ratio ما growthمان را که به دست آوردیم عدد growthمان که از housing costمان بوده است را دوباره اینجا اضافه می‌کنیم که 2700 تا بوده این عدد را به اضافه مابقی liability ثابتی که یک فرد دارد در نظر می‌گیریم، مثل car loan، مثل student loan و credit cardی که balance دارد.credit card balance را چطور در نظر می‌گیریم؟ معمولا 3% از balance، credit card را برای qualification استفاده می‌کنیم. در این مثال ما clientمان credit card را با balance 5000 تا دارد که 3% از آن را برای ratio ما مورد نظر داریم، که 150 دلار است. خوب coastهایی که اینجا وجود دارد، housing cost را که already اضافه کردیم، مابقی آن car payment است که 300 دلار در ماه می‌دهد، 150دلار بابتcredit cardش می‌دهد و 100دلار بابت student loanش می‌دهد و مجموع اینها 3250 به income ماهانه‌ای که از قبل همین عدد را داشتیم ضرب در 100، عددی که به ما می‌دهد 41% است. خوب همانطور که می‌بینیم total debt service ratio ما دقیقا توی guideline ما است و بعضی از lenderها ماکزیمم تا 44% را حساب می‌کنند، (بین 42 تا 44 درصد). ما با شرایط exception اینجا برخورد نمی‌کنیم، شاید با شرایط exception شما بتوانید با ratio بالاتر‌ی با توجه به شرایط client، qualify بشوید، ولی درstandard policy باید ratio توی guideline باشد و این client با توجه به ratio که دارد هم growth و همtotal debt service ratio می‌تواند برای این عدد خرید و mortgage که درخواست می‌کند qualify بشود.
نکته مهمی که شما باید اینجا درنظر داشته باشید و بسیاری از افراد سوال می‌کنند که من هزینه‌های دیگری در ماه دارم، مثل اینترنت، مثل cell phone و حتی Car insurance چرا اینها را در ratio ما محاسبه نمی‌کنیم؟ سوال بسیار خوبی است، منتهی دلیل اینکه service ratio را توی guideline باید نگه دارید یعنی زیر 42 تا 44 درصد و مابقی این percentage می‌ماند برای بقیه هزینه‌های ثابتی که شما در طول ماه می‌توانید داشته باشید و آن هزینه‌ها را باید بتوانید با شرایط Incomeتان cover کنید. نکته دیگری هم که باید مد نظر داشته باشید، افرادی که child support دارند و حتی افرادی که paymentهایی بابت spousal support باید بدهند، این دو تا payment توی ratio ما محاسبه می‌شود و خارج از این محاسبات قرار نمی‌گیرد و definitely ما آنها را به عنوان total debt service ratio که شما در ماه باید پرداخت کنید مد نظر می‌گیریم.
خوب امیدوارم که با این مثال ساده و calculation شما توانسته باشید محاسبه کنید که آیا با شرایط استاندارد خودتان، برای گرفتن آن مبلغ وام می‌توانید qualify بشوید یا نه؟
ممنونم از توجه و همراهی شما، باز در این زمینه هر سوالی داشتید می‌توانید با direct number من تماس داشته باشید، خوشحال می‌شوم که بتوانم در زمینه mortgage financing کمکتان کنم.
روز خوش، خدانگهدار.
